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廣東，是全國(guó)改革開放的前沿陣地。伴隨著城市的不斷發(fā)展，三舊改造應(yīng)運(yùn)而生。2009年，國(guó)土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施，拉開了全省“三舊”改造的序幕。

歷經(jīng)10年的探索和發(fā)展，伴隨著城市拓展空間的日趨減少，廣東逐步進(jìn)入城市更新時(shí)代。今年以來，包括廣州、深圳在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛推出眾多舊改項(xiàng)目，吸引了活躍在廣東市場(chǎng)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商積極應(yīng)對(duì)，搶占三舊改造市場(chǎng)“大蛋糕”。

各地掀起舊改熱潮

回顧廣東舊改這10年，投入改造資金1.5萬億元，節(jié)約土地超過19萬畝，成績(jī)顯著，讓無數(shù)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊農(nóng)村脫胎換骨舊貌換新顏，大大改善了人居環(huán)境，為國(guó)家建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，提供了“廣東經(jīng)驗(yàn)”。

日前，中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布《2019年廣州市全面改造項(xiàng)目影像資料制作項(xiàng)目公開招標(biāo)公告》和《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督巡查工作（2019~2020年度）公開招標(biāo)公告》。招標(biāo)內(nèi)容顯示，截至今年7月底，廣州11個(gè)行政區(qū)已批未完工項(xiàng)目251個(gè)（項(xiàng)目數(shù)量隨項(xiàng)目批復(fù)和推進(jìn)動(dòng)態(tài)增減），包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造（老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目除外）三類。已獲批改造的舊村有38條，改造范圍用地面積達(dá)1742.64公頃；舊廠改造項(xiàng)目213個(gè)，涉及用地面積1383.88公頃。據(jù)悉，今年廣州有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的舊改項(xiàng)目為37個(gè)，合計(jì)面積745.85公頃。 
   2019年廣州政府工作報(bào)告提出，今年將加快城市更新改造，推動(dòng)151個(gè)老舊小區(qū)微改造、10個(gè)舊村改造、50個(gè)舊廠改造項(xiàng)目。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出更新更高的要求。為滿足城市功能升級(jí)需求，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑。

作為深圳舊改重點(diǎn)的龍崗區(qū)，在城市更新方面已列計(jì)劃169個(gè)，計(jì)劃準(zhǔn)備用地2217公頃，已批規(guī)劃90個(gè)，規(guī)劃批準(zhǔn)用地1229.1公頃，更新土地供應(yīng)面積650.7公頃，其中公共設(shè)施用地275公頃。而其他各區(qū)也有十多個(gè)至數(shù)十個(gè)不等的項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)。 

除廣深兩地外，珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市今年也紛紛推出大量舊改項(xiàng)目。其中，參與城中村改造已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)拿地的重要途徑。

加強(qiáng)政策創(chuàng)新和政策供給

隨著用地缺口持續(xù)擴(kuò)大，廣東確立走盤活存量、挖潛增效的內(nèi)涵式發(fā)展道路的方向日益明確。今年以來，廣東瞄準(zhǔn)規(guī)劃調(diào)整難、審批門檻高、土地征拆難等難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，進(jìn)一步加強(qiáng)政策創(chuàng)新和政策供給，制定針對(duì)性強(qiáng)的政策措施，創(chuàng)新規(guī)劃管理和審查報(bào)批機(jī)制，強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管和協(xié)同推進(jìn)，使“三舊”改造成為全省開發(fā)低效存量建設(shè)用地，推進(jìn)土地循環(huán)利用，提高投入產(chǎn)出效益，提升土地利用效率，擴(kuò)大建設(shè)用地有效供給的有效途徑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年11月22日，全省通過“三舊”改造累計(jì)節(jié)地面積19.84萬畝，節(jié)地率達(dá)42.7%；單位建設(shè)用地產(chǎn)出從2008年底的13.7萬元/畝/年增加到2018年底的30.94萬元/畝/年，增長(zhǎng)了125.84%。

民間資本在廣東“三舊”改造和城市更新過程中，一直扮演著主力軍的角色。由于不同的改造項(xiàng)目往往涉及不同的利益主體、不同性質(zhì)的改造資金、不同產(chǎn)權(quán)的土地資產(chǎn)、不同的改造目標(biāo)等復(fù)雜多樣情況，近年來，廣東不斷創(chuàng)新改造模式，采取多元化方式，粗略劃分為政府主導(dǎo)改造、市場(chǎng)主導(dǎo)改造以及政府與市場(chǎng)合作改造三大類型，讓各類主體以最適當(dāng)?shù)姆绞絽⑴c到改造中來。同時(shí)搭建行業(yè)平臺(tái)，強(qiáng)化政企協(xié)同推進(jìn)舊改項(xiàng)目。 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東“三舊”改造通過“放權(quán)讓利”，鼓勵(lì)社會(huì)資本、民間資本踴躍參與，帶動(dòng)了投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2008年以來，全省累計(jì)投入改造資金1.58萬億元，其中社會(huì)投資1.37萬億元，約占改造總投資額的86.61%。各地通過實(shí)施“三舊”改造而形成的工業(yè)、商住、文旅、生態(tài)等集聚區(qū)，成為一道道靚麗的風(fēng)景線、一個(gè)個(gè)“城市客廳”、一張張“城市名片”，成為引領(lǐng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的高地和重要的展示窗口。

2018年，廣州出臺(tái)了《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》，對(duì)多年舊改中遇到的阻力和問題“見招拆招”。11月5日，廣州市住建局印發(fā)了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》，進(jìn)一步規(guī)范廣州舊村改造成本如何測(cè)算，以及村民回遷復(fù)建安置，臨遷費(fèi)用、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等問題。政府出臺(tái)的一系列政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有了更為清晰的指引。

今年6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》。針對(duì)擬進(jìn)行拆除重建的城中村，提出要進(jìn)一步規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)私下進(jìn)駐城中村及私下倒賣，降低改造成本和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

民企擔(dān)當(dāng)主力軍

市場(chǎng)的變化，也引發(fā)了企業(yè)的積極應(yīng)對(duì)。于是，近年來各大房地產(chǎn)企業(yè)在原有的業(yè)務(wù)板塊基礎(chǔ)上，紛紛成立了城市更新集團(tuán)（部門），向舊改項(xiàng)目發(fā)起進(jìn)攻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州房企中成立城市更新集團(tuán)的已經(jīng)達(dá)到40個(gè)，而深圳則有32個(gè)。 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北上廣深四大一線城市中，廣州是城市更新招聘企業(yè)最多的城市之一。有全球500強(qiáng)企業(yè)開出600萬元年薪，高薪聘請(qǐng)城市更新集團(tuán)總裁。而最基層的城市更新專員，年薪也普遍在7萬～18萬元不等，明顯高出其他同級(jí)別崗位的薪酬。

有業(yè)內(nèi)人士戲稱，在房地產(chǎn)企業(yè)，一般的崗位掌握相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)即可勝任，“而在城市更新領(lǐng)域，比如專員，除了需要掌握政策、流程等專業(yè)知識(shí)，還要會(huì)談判甚至必須會(huì)說粵語。因?yàn)橐谝痪€和村民打交道，很多老村民都不怎么說普通話，用粵語會(huì)更加親切，更容易被接受?！?/span>

我們知道，城市更新的目的，就是要滿足人民的美好生活需要；城市更新的效果，也給我們創(chuàng)造了更加美好的生活。既然城市是人們生活的空間，就應(yīng)該有人民滿意的溫度和色彩。廣東，正在用城市更新，建設(shè)人們記得住鄉(xiāng)愁經(jīng)得起品味的共同體，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需要，讓城市更美好，讓生活更美好。

本文來源：中華建設(shè)網(wǎng)