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六一兒童節(jié)前一天，我國(guó)全面放開(kāi)了三孩生育限制，很多人關(guān)心，這項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是什么。要回答這個(gè)問(wèn)題，我們不妨回顧一下，全面放開(kāi)二孩政策，對(duì)房地產(chǎn)的影響是什么。

　　近日國(guó)家衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)政策調(diào)整使全國(guó)累計(jì)多出生二孩1000多萬(wàn)人。

　　二孩政策放開(kāi)至今已有10年時(shí)間：2011年11月，中國(guó)實(shí)施雙獨(dú)二孩政策；2013年12月，實(shí)施單獨(dú)二孩政策；2015年10月，實(shí)施全面二孩政策。

　　粗略來(lái)算，因政策調(diào)整，每年增加的二孩人數(shù)在100多萬(wàn)人，這意味著100多萬(wàn)個(gè)家庭的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，反映在房地產(chǎn)中，直接的影響有兩點(diǎn)。

　　一是增加了購(gòu)房需求。

　　最明顯的變化在2016年，全面放開(kāi)二孩政策的第二年，全國(guó)新建商品住宅的銷售面積同比大幅上漲了22.4%，此后的幾年，新建商品住宅的銷售面積保持1%-5%的增幅，相對(duì)平穩(wěn)。

　　從供需來(lái)看，2020年，中國(guó)一共賣出了15.5億平方米的新建商品住宅，如果以每套房80平方米計(jì)算，全年新建商品住宅供應(yīng)大約在2000萬(wàn)套，哪怕100多萬(wàn)二孩家庭全部在當(dāng)年買新房，也只占供應(yīng)1/20，何況這種極端情況根本不可能出現(xiàn)，一定會(huì)有需求流向二手房市場(chǎng)，尤其是學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，幾乎在每年年初，各城市都會(huì)掀起一波購(gòu)買學(xué)區(qū)房的樓市小陽(yáng)春，對(duì)于二孩家庭來(lái)說(shuō)，單個(gè)學(xué)位成本相應(yīng)降低，家長(zhǎng)的購(gòu)買意愿也更強(qiáng)烈。

　　二是對(duì)戶型的要求變了。

　　我問(wèn)一家房企的城市負(fù)責(zé)人，每年新增的100多萬(wàn)二孩家庭分布在全國(guó)的各個(gè)城市和鄉(xiāng)村，具體到他所在的城市、他開(kāi)發(fā)的樓盤，需求的變化真有那么明顯嗎？

　　答案非?？隙?。二孩放開(kāi)前，他旗下的項(xiàng)目還有兩居室產(chǎn)品，主流是三居室；而二孩放開(kāi)后，基本看不到兩居室，都是小三居，大三居。轉(zhuǎn)變之所以如此明顯，是因?yàn)檫@家房企主要開(kāi)發(fā)中高檔住宅，面對(duì)的購(gòu)房群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，不論買房子還是生孩子，意愿都更強(qiáng)，這些家庭更愿意為二孩留出余量。

　　如今到了三孩全面放開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)戶型的影響同樣存在，最先對(duì)戶型做出反應(yīng)的，也將是這類房企，只是比例大概率不會(huì)像二孩政策影響那么明顯。

　　人口領(lǐng)域?qū)＜移毡檎J(rèn)為，全面三孩政策的標(biāo)志性意義更大，實(shí)際能夠增加多少人口，確實(shí)需要相關(guān)配套跟進(jìn)。

　　據(jù)攜程聯(lián)合創(chuàng)始人、人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁建章的估算，中國(guó)生一個(gè)孩子的家庭里，可能不到20%會(huì)生三個(gè)孩子，一年會(huì)多大約100萬(wàn)個(gè)孩子，不過(guò)，這100萬(wàn)孩子不是過(guò)去一個(gè)都沒(méi)生，很多家庭已經(jīng)生了，現(xiàn)在如果僅僅放開(kāi)三孩政策的話，可能一年最多增加幾十萬(wàn)個(gè)孩子。

　　這幾十萬(wàn)家庭中的一部分如果需要更新住房，四居以上已屬豪宅，此前這類住房消費(fèi)人群如有三孩需求，可能早已釋放，新增需求和全面二孩政策時(shí)相比，存在差距。

　　不過(guò)上述影響都未顛覆既有供需結(jié)構(gòu)，如果沒(méi)有更多政策切實(shí)鼓勵(lì)生育的話，全面三孩政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，只會(huì)延續(xù)全面二孩政策遞減著影響一小部分市場(chǎng)供需。

　　買房子和生育孩子，在絕大多數(shù)家庭中，都是最重大的兩項(xiàng)開(kāi)支，住房和教育也是影響生育率最重要的兩個(gè)因素，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，全面三孩對(duì)房地產(chǎn)的影響來(lái)自那些尚在研究中的配套政策，如有類似免除部分土地出讓金的重磅政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)和生育率都將帶來(lái)重大影響。