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近年來，隨著一二線城市土地供應(yīng)越發(fā)稀缺，由外擴張的城市發(fā)展策略已經(jīng)逐漸降溫，舊城改造、城市更新大潮在最近幾年間風起云涌。
一般來說，老舊小區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，或環(huán)境質(zhì)量差、配套設(shè)施不足等的居住生活聚集居地的舊居住區(qū)。舊房改造作為一項民生工程，上到中央，下到各個縣級，都不同程度推出舊房改造的政策.
在八大城市中，北京、上海、廣州、深圳作為一線城市代表，成都、杭州作為新一線城市的標桿，廈門、長沙作為15個試點地區(qū)中“網(wǎng)紅城市”，這八大城市的發(fā)展一直以來受到全國關(guān)注而舊改政策，如何在這些城市落地執(zhí)行？備受關(guān)注。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，上海、成都、北京的舊房存量均超過5000個小區(qū)，廣州舊改規(guī)模雖然也可觀，由于城中村數(shù)量龐大，所以老舊小區(qū)只有3534個。深圳和杭州均在2000個以下。其中，廈門和長沙數(shù)據(jù)缺失，但是作為住建部指定的舊改試點城市之一，這兩座城市同樣具有代表性。
全國舊房規(guī)模
據(jù)國家住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前，中國老舊小區(qū)面積大約在200多億平方米，若按國務(wù)院計劃的分批改造，則初期舊改面積約為40億平方米，涉及16萬個老舊小區(qū)，約1.2億人口，隨著時間的推移，數(shù)量也將持續(xù)增加。2020年兩會期間國家指出，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，相比2019年的1.9萬個小區(qū)、352萬戶增加了一倍。
▲ 中國老舊小區(qū)總量預(yù)計
舊房改造政策沿革：2015年中央城市工作會議首次提出有序推進舊房改造政策，針對解決老舊小區(qū)建成時間長、市政配套設(shè)施老化問題突出、公共服務(wù)缺項較多，為解決困擾上億居民的難題。2017年住建部明確指定15個老舊小區(qū)改造試點城市，2019年老舊小區(qū)改造問題首次出現(xiàn)在政府工作報告中，標志著“舊房改造”成為全國性的民生工程。
▲ 中央關(guān)于老舊小區(qū)改造政策盤點
舊房改造常規(guī)內(nèi)容：根據(jù)住宅建設(shè)部副部長在政策簡報中明確的信息，老化住宅地區(qū)的改造分為以下3個部分。
（1）第一是“水電網(wǎng)”改造。
（2）其次是“電梯、停車庫、關(guān)愛老幼、節(jié)能改造設(shè)施”的改造。
?。?）排名第三的是擴大、提升物業(yè)管理和公共服務(wù)。
▲ 各省市政府工作報告提及“舊改”個數(shù)
1. 北 京
作為歷史悠久的六朝古都，北京是最具有現(xiàn)代和歷史交融感的地域，一邊是三里屯、王府井、望京SOHO繁華無比的商圈，一邊是擁有數(shù)不勝數(shù)的歷史建筑，以及極具生活氣息的古老四合院以及獨特的胡同文化。北京古舊居民樓多，但是能列入舊改的區(qū)域卻有限，在舊房改造問題上，政策具有其柔性，基本遵循能改就不拆，忌諱“一刀切”政策，針對性攻克舊改問題。
?。?）舊改規(guī)模
自從2017至2019年，北京已經(jīng)累計確認243個老舊小區(qū)綜合整治項目名單，涉及295個老舊小區(qū)。截至2020年4月底，已確認項目整治類內(nèi)容全面實施，實現(xiàn)改造類進場施工98個項目，完成44個。
（2）舊改政策
2020年5月20日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市市場監(jiān)管局等5部門聯(lián)合印發(fā)了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》，作為最新的舊改標準手冊，該標準取消了一票否決權(quán)的陳規(guī)，明確老舊小區(qū)管線網(wǎng)改造補貼政策，以業(yè)主自治為主，以建立物業(yè)管理長效機制為整治前提，開展綜合整治工作。
并且規(guī)定四類小區(qū)將會進入“舊改范圍”：
1)1990年以前建成、尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)。
2)1990年以后建成、住宅樓房性能或節(jié)能效果未達到民用建筑節(jié)能標準50%的小區(qū)。
3)經(jīng)鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區(qū)。
4)已完成抗震節(jié)能改造，但基礎(chǔ)設(shè)施、基本功能仍存在不足，或物業(yè)管理不完善的小區(qū)。
2. 上 海
上海的舊區(qū)改造史也是住房變遷、城市快速發(fā)展的縮影。當?shù)嘏f改的主要還是改善和提升，已經(jīng)從“拆改留”（以拆除重建為主，以改造和保留保護為輔），現(xiàn)在變過渡到如今的“留改拆”（以保留保護為主，拆除重建的重要性和比例下降），核心是找到舊改地塊居民的改善需求和保護城市風貌以及延續(xù)歷史文脈的平衡點。
（1）舊改規(guī)模
截至2019年底，上海中心城區(qū)剩余成片二級舊里以下房屋186萬余平方米、居民9.2萬余戶。2020年上海市政府工作報告中提出，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造。如果目標達成，上海累計將完成舊改281萬平方米、為14萬戶居民改善了居住條件。
（2）舊改政策
按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》要求，2016——2020年期間，上海預(yù)計實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造，將完成中心城區(qū)240萬平方米成片二級舊里以下房屋改造。對房屋結(jié)構(gòu)較差、使用功能和設(shè)施不全、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施薄弱以及危舊房集中的區(qū)域?qū)嵤└脑旌徒ㄔO(shè)。主要采取了以下四類改造方式：
1）針對解放后建造的大量廚衛(wèi)合用的職工住宅的成套改造。
2）拆除重建改造，針對房屋本體條件差、無修繕價值、規(guī)劃條件不具備、難以通過加層擴建方式實施成套改造的老舊住房。
3）是對里弄房屋進行修繕改造，重點是完善衛(wèi)生和廚房設(shè)施，通過改造達到成套獨用或每戶單獨使用，同時兼顧歷史風貌傳承和居住環(huán)境的提升。
4）探索保留建筑內(nèi)部整體改造。在保護里弄建筑歷史風貌的同時，對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、布局調(diào)整，實現(xiàn)里弄房屋成套獨用、功能完善。
3. 廣 州
作為住建部批準的15個老舊小區(qū)改造試點城市，廣州的城市化幾乎是伴隨舊改而來的，作為全國最早做城市更新的城市之一，廣州的特殊性在于其龐大的城中村改造規(guī)模。據(jù)了解，全市11區(qū)的1104條城中村，超過20億平方米以上的建筑面積，而廣州市的面積是73.43億平方米。
在廣東省特有的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造）模式基礎(chǔ)上，廣州舊改由全面改造（傳統(tǒng)“三舊”改造）和微改造組成。微改造則主要包括村級工業(yè)園單獨改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區(qū)微改造四種形式。
（1）舊改規(guī)模
自2009年，廣州開展“三舊”改造工作以來，截至2019年8月，全市已批復(fù)舊村46個，共22平方公里；舊廠323個，18平方公里。全市城市更新項目已累計完成固定資產(chǎn)投資約3038億元。老舊小區(qū)微改造方面，截至2019年8月底，全市共推進老舊小區(qū)微改造項目685個，其中已完工172個，預(yù)計到今年底可累計完成項目300個。
（2）舊改政策
2019年9月4日，廣東省政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，首次表明舊改無需100%業(yè)主簽約，只要取得2/3業(yè)主同意，可通過政府裁決盡快搬遷，這是廣東舊改新政內(nèi)容之一。
同月，廣州市人民政府印發(fā)《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，再次動態(tài)調(diào)整“三舊”改造地塊標圖建庫。并且有以下幾個要點：
1）全面推進舊村莊全面改造：廣州市舊村改造的主要模式包括：征收儲備；自主改造；合作改造。
2）加大國有土地上舊廠房改造收益支持。明確自行改造、協(xié)議出讓的“三舊”用地按新規(guī)劃用途市場評估價的70％繳交地價以及適當提高政府收儲項目出讓分成和一次性補償?shù)臉藴省?/span>
3）推進城市更新微改造。明確城市更新應(yīng)多采用微改造方式，注重文化傳承、人居環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
4. 深 圳
2019年，深圳市每平方公里GDP產(chǎn)出13億人民幣，這是全國領(lǐng)先的土地經(jīng)濟坪效，打破土地瓶頸，對深圳來說極其迫切。作為三十多年歷史的城市，深圳一直是城市更新的主戰(zhàn)場，無論是模式還是政策上的特色，都是走在全國的前列。
但隨著每年大量人口涌入，深圳造成的住宅缺口依舊顯著，即使2020年政府新增住宅面積達到了490萬平，但仍然供不應(yīng)求。依靠基于棚改、舊改工程的城市更新政策，成為下一個風口。在廣東省“三舊改”的大基調(diào)下，舊改作為棚改的繼任者，通過基礎(chǔ)設(shè)施補短板帶動投資，十分具有潛力。
?。?）舊改規(guī)模
2004年10月，深圳市拉開舊改序幕，至2020年，全市更新潛力用地總規(guī)模308.8平方千米。2020年深圳新增實施改造省“三舊改造”考核任務(wù)9000畝，完成改造任務(wù)5000畝。
（2）舊改政策
2016年底，深圳市印發(fā)以綜合整治為主、拆除重建為輔的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》。明確了未來五年城市更新主要方向，更新計劃以城中村、舊工業(yè)區(qū)為主。爭取全市完成各類更新用地規(guī)模30平方千米，其中拆除重建類更新用地供應(yīng)12.5平方千米，非拆除重建類（綜合整治、功能改變等）更新用地供應(yīng)17.5平方千米。
5. 杭 州
作為新一線城市之一，杭州近年來飛速發(fā)展的經(jīng)濟，不僅帶來大量人口遷入，房地產(chǎn)也因此水漲船高，快速發(fā)展的增量市場逐漸也進入存量時代，盤活舊房市場，成為城市規(guī)劃不得不走的一條路。
（1）舊改規(guī)模
2019年8月，杭州發(fā)布《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升工作實施方案》，方案指出從2019~2022年，杭州將全面實施改造老舊小區(qū)，至2022年底，全杭州計劃改造老舊小區(qū)約950個、1.2萬幢、43萬套、涉及改造面積3300萬平方米。
（2）舊改政策
實施方案明確，重點改造2000年（含）以前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今后5年規(guī)劃征遷改造范圍的住宅小區(qū)；2000年（不含）以后建成，但小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區(qū)也可納入改造范圍。
6. 成 都
成都，擁有燦爛的蜀地文化以及三千多年的建城歷史，幾度問鼎中國幸福指數(shù)最高的城市之首。宜居的盆地平原風貌，讓成都城市化進程推進地更加順利。
隨著近幾年，成都作為時尚之都享譽全國甚至全球，大量“蓉漂”在成都“落地生根”，近五年來，成都也在大力擴充土地資源，比如將龍泉驛、雙流、簡陽等周邊縣均納入成都市區(qū)域。但是，成都實際管理人口達到2100萬，人口基數(shù)壓力下，5000多個老舊小區(qū)改造，也是該城市更新措施的重中之重。
（1）舊改規(guī)模
自2007年、2015年相繼啟動城中村、老舊院落改造以來，成都已累計完成城中村改造1451萬平方米，老舊院落改造3452個、涉及居民33萬余戶。2020~2022年，成都計劃改造老舊院落831個。2020年改造300個老舊院落、涉及居民3.4萬戶，預(yù)計投入3.5億元。
（2）舊改政策
2020年5月，成都發(fā)布《關(guān)于深化和完善城鎮(zhèn)居民小區(qū)治理的意見》，針對我市城鎮(zhèn)居民小區(qū)管理體制機制不健全、居民參與不充分、各類主體聯(lián)動不足等根源問題，以及業(yè)主委員會和物業(yè)公司運行不規(guī)范、小區(qū)環(huán)境不優(yōu)、家門口服務(wù)品質(zhì)不高等共性問題，提出了針對性的政策措施。
7. 廈 門
2019年，廈門房價排名第四，首次超過廣州，而另一方面，廈門的土地資源也相當緊張，總面積不到1700平方公里，僅為廣州的22%，這也是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的重要原因。而不在少數(shù)的城中村也是廈門的一大特色，加強舊改，盤活土地資源，成為未來廈門土地開發(fā)的重要舉措之一。
（1）舊改規(guī)模
據(jù)統(tǒng)計，廈門的老舊小區(qū)共有800個，從2015年開始，廈門從6個小區(qū)試點入手，逐步推廣全市，截至2019年底，已改造375個老舊小區(qū)。
（2）舊改政策
根據(jù)《廈門市老舊小區(qū)改造2020-2022年行動方案》，針對2000年底前建成的老舊小區(qū)及其周邊片區(qū)。優(yōu)先針對失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設(shè)施不完善、公共生活服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的小區(qū)及片區(qū)進行改造。已納入棚戶區(qū)改造計劃、拆遷改造計劃，以及居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不列入老舊小區(qū)改造范圍。
8. 長 沙
作為全國15個老舊小區(qū)改造試點城市之一，GDP連續(xù)十年保持高增速的長沙，可謂是中國城市化建設(shè)的“勵志青年”。先天地理優(yōu)勢并不突出的情況下，強有力的宏觀調(diào)控以及敏銳的差異化產(chǎn)業(yè)布局，成功躋身新一線城市。以長沙舊改作為標桿牽引，湖南省已經(jīng)布局了14個市(州)的18個縣(市、區(qū))作為省級城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點。
（1）舊改規(guī)模
長沙2019年完成老舊小區(qū)改造94個，2020年，計劃實施改造老舊小區(qū)123個，涉及房屋約700棟，居民約2.03萬戶，改造面積約172萬平方米。
（2）舊改政策
根據(jù)《長沙市主城區(qū)2020年擬實施的主要舊城改造計劃表草案》，長沙市區(qū)舊改不會涉及大規(guī)模的拆遷改造，也不涉及征地補償，主要是對2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)做修補、完善和提升，其中基礎(chǔ)類的如水電線路的改造，主要由政府出資完成，而完善類、提升類的改造如加裝電梯、改建停車場，則以居民自籌、銀行金融機構(gòu)授信、市場企業(yè)運營等方式籌措資金，政府給予一定扶持。
本文來源：今日家具
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